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Superbonus 110%: beneficiari, requisiti, adempimenti e verifiche per il 2022

Guida alla detrazioni fiscali del 110% messe a punto dall’art. 119 del Decreto Rilancio per gli interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico

Dopo un fine 2021 in trepidante attesa, il 2022 si apre con rinnovate certezze e ancora tanti nodi da sciogliere sulle detrazioni fiscali del 110% (superbonus). Se stai leggendo questo approfondimento, probabilmente sei interessato a questo bonus come tecnico, impresa o semplicemente come contribuente che sta pensando di ristrutturare casa.

Superbonus 110%: premessa

Una piccola premessa prima di cominciare la trattazione. Il superbonus 110% è una grandissima opportunità ma non è per tutti. Certamente non è la detrazione fiscale che serve a chi vuole semplicemente ristrutturare il proprio appartamento. A meno che questo appartamento non abbia un accesso autonomo o sia funzionalmente indipendente (ma di questo ne parlerò nel prosieguo).

Per ristrutturare casa sono disponibili altre interessanti agevolazioni fiscali:

  • l’ecobonus previsto all’art. 14 del D.L.n. 63/2013;
  • il bonus ristrutturazioni edilizia previsto all’art. 16 del D.L. n. 63/2013.

Se, invece, vuoi riqualificare un edificio o, come detto, una unità immobiliare con accesso autonomo o funzionalmente indipendente, in questo approfondimento proverò a riepilogare tutte le informazioni che ti servono per approcciarti a questa detrazione fiscale. In particolare, ti parlerò:

  • della normativa di riferimento;
  • dei soggetti beneficiari;
  • dell’orizzonte temporale;
  • degli interventi agevolati;
  • dei limiti di spesa;
  • dei requisiti;
  • degli adempimenti;
  • del procedimento edilizio;
  • delle opzioni alternative

    Superbonus 110%: la normativa di riferimento

  • Prima di approcciarsi a queste detrazioni fiscali, è sempre bene aver chiaro qual è la normativa di riferimento che sostanzialmente è composta da una norma di rango primario e da alcuni provvedimenti attuativi relativi in particolare al rispetto dei requisiti tecnici, alle asseverazioni e alle pratiche edilizie.

    La normativa di rango primario è il Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), convertito in Legge n. 77/2020. In particolare, occorre leggere gli articoli:

    • art. 119 – Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici;
    • art. 121 – Opzione per la cessione o per lo sconto in luogo delle detrazioni fiscali;
    • art. 122-bis – Misure di contrasto alle frodi in materia di cessioni dei crediti. Rafforzamento dei controlli preventivi.

    Attenzione, questi articoli sono stati più volte modificati dalle seguenti norme:

    Niente paura, non è necessario che ti metti a ricostruire la versione vigente di questi articoli. La nostra redazione l’ha già preparata e puoi scaricarla gratuitamente accedendo agli allegati al Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34.

    Per quanto riguarda i principali provvedimenti attuativi, devi prendere in considerazione:

    Oltre a questi, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato numerose circolari, guide, provvedimenti e risposte ad interpello. Puoi visionarle tutte nello Speciale Superbonus 110%, gratuito e sempre aggiornato.

    Superbonus 110%: i soggetti beneficiari

    Come scritto in premessa, il superbonus 110% non può essere utilizzato da tutti. In particolare la norma individua i seguenti soggetti beneficiari:

    • condomini ed edifici plurifamiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate;
    • persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio;
    • istituti autonomi case popolari (IACP);
    • cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
    • organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;
    • associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

    Occhio perché a prescindere dal soggetto beneficiario, la norma esclude l’accesso agli edifici o unità immobiliari appartenenti alle seguenti categorie catastali:

    • A/1 – Abitazioni di tipo signorile;
    • A/8 – Abitazioni in ville;
    • A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

    Il bonus 110% può essere utilizzato anche dalle persone fisiche nel caso di unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti (condizioni da possedere contemporaneamente). Nel corso degli ultimi due anni queste condizioni sono state modificate e definite dall’Agenzia delle Entrate.

    La definizione di accesso autonomo è contenuta nell’art. 119, comma 1-bis del Decreto Rilancio. In particolare, si definisce accesso autonomo “un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”.

    Una unità immobiliare ha accesso autonomo dall’esterno qualora, ad esempio:

    • all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
    • all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

    La condizione può anche essere verificata nel caso di “villette a schiera” e si ha accesso autonomo dall’esterno qualora, ad esempio:

    • la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
    • il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

    Per quanto concerne la condizione di indipendenza funzionale, lo stesso art. 119, comma 1-bis del Decreto Rilancio, specifica che l’immobile deve essere dotato di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:

    • impianti per l’approvvigionamento idrico;
    • impianti per il gas;
    • impianti per l’energia elettrica;
    • impianto di climatizzazione invernale.

    Superbonus 110%: l’orizzonte temporale

    Considerate le ultime modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2022, le detrazioni fiscali del 110% si possono applicare alle spese sostenute dall’1 luglio 2020 al 30 giugno 2022, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spese sostenuta dal 1° gennaio 2022.